Stan nieruchomości ma kluczowe znaczenie w toku wyceny. Razem z przeznaczeniem, w główny sposób, determinuje podstawowe parametry przedmiotu wyceny, na podstawie których określa się jej wartość.

Określenie stanu nieruchomości jest jednym z obowiązkowych elementów opracowania, jakim jest operat szacunkowych. Wymóg ten zawarty jest w Rozporządzeniu Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

Z kolei definicja parametru „stan nieruchomości” określona jest w ustawie o gospodarce nieruchomościami.

Stan nieruchomości w procesie szacowania jej wartości, szerzej został określony w tym artykule.

Jednym z elementów stanu nieruchomości jest stan prawny, którego określenie, w głównej mierze opiera się o księgę wieczystą.

Construction site at sunset
Still life details in home interior of living room. Lilac and open book

Czym jest Księga Wieczysta?

Polski system prawny posiada odrębną ustawę, taktującą w pełni o księgach wieczystych. Jest to Ustawa z dnia 6 lipca 1982 roku. Już w pierwszym artykule  w/w ustawy, znajduje się zapis, zgodnie z którym: Księgi Wieczyste, służą uregulowaniu stanu prawnego nieruchomości.

Prowadzenie Ksiąg Wieczystych należy do kompetencji Sądów Rejonowych, a dokładniej Wydziały Ksiąg Wieczystych, chociaż aktualnie, organem pomocniczym jest Ministerstwo Sprawiedliwości, które prowadzi Elektroniczne Księgi Wieczyste.

Dostęp do portalu, prowadzonego przez Ministerstwo odbywa się przez stronę internetową: https://ekw.ms.gov.pl.

Portal ten zawiera jednakowo treść aktualną, jak i treść zupełną, umożliwiającą prześledzenie wszystkich wpisów dotychczasowo wpisanych do księgi wieczystej o danym numerze.

Warunkiem przeglądania Księgi Wieczystej na portalu jest posiadanie numeru interesującej nas Księgi Wieczystej oraz znajomość, przez który Sąd Rejonowy jest ona prowadzona. W celu dostępu do elektronicznej wersji Księgi Wieczystej należy podać również cyfrę kontrolą.

Stan prawny nieruchomości - Księgi Wieczyste w procesie szacowania wartości

Księga Wieczysta jest jednym z podstawowych źródeł informacji o nieruchomości, która rzeczoznawca majątkowy ma obowiązek dokładnie zbadać. Na jej podstawie określa się stan prawny nieruchomości. Dostarcza ona, najczęściej podstawowych, chociaż niejednokrotnie znajdują się tutaj szczegółowe identyfikatory, informacji na temat lokalizacji oraz informacje na temat wiązek praw znajdujących się na nieruchomości. Stan prawny oraz stan nieruchomości określony w Księdze Wieczystej pozwala na dokładną identyfikację nieruchomości w dalszych czynnościach. Co do teorii, Księga Wieczysta, powinna wystarczyć rzeczoznawcy majątkowego do przeprowadzenia dalszych czynności. 

Należy jednak pamiętać, że zdarzają się sytuacje, kiedy Księga Wieczysta posiada bardzo nieaktualny stan. Poprzedni właściciele zmarli, a spadkobiercy nie postarali się o „wyprostowanie” wpisów w księdze. W takiej sytuacji obowiązkiem rzeczoznawcy majątkowego jest przytoczenie niezgodności i ujawnienie ich w operacie szacunkowym.

Księga Wieczysta, poza danymi umożliwiającymi identyfikację nieruchomości, przedstawia również właścicieli, oraz wiązki praw w niej występujące. Pozwala to właściwą ocenę stanu nieruchomości i oszacowanie jej wartości z uwzględnieniem występującej na niej wiązek praw. Należy jednak mieć na uwadze fakt, że zdarzają się sytuacje, gdzie wiązki praw nie są ujawnione w treści księgi wieczystej lub prawa te mogły wygasnąć, przy jednoczesnym braku wykreślenia z treści Księgi Wieczystej.

Rzeczoznawca wykonujący wycenę za pomocą metoda porównywania parami
Documents and papers in a pile, documents in an office

Działy Księgi Wieczystej i ich wpływ na szacowanie nieruchomości

Księga Wieczysta, składa się z czterech działów.

Dział I-O - Oznaczenie nieruchomości

Dział ten zawiera podstawowe informacje na temat identyfikacji i oznaczenia nieruchomości. Jej lokalizację, dane ewidencyjne, czasem również pełny identyfikator. Dział ten zawiera również informację o powierzchni — może to być powierzchnia całej nieruchomości w rozumieniu wieczystoksięgowym lub poszczególnych działek wchodzących w jej skład.

Znajdziemy tu również podstawowe informacje na temat budynków na niej posadowionych — w wypadku nieruchomości gruntowej zabudowanej lub opis lokalu i pomieszczeń oraz kondygnacji w wypadku nieruchomości lokalowej. Należy jednak mieć na uwadzę, szczególnie przy ustalaniu powierzchni, że podstawą wpisu może być nieaktualny już dokument, co może bezpośrednio przełożyć się na błędne określenie parametrów przedmiotu wyceny.

Dział I-Sp - Spis praw

Spis praw związanych z prawem własności do nieruchomości. Znajdują się tutaj wpisy, mogące figurować w innych księgach wieczystych (służebność gruntowa) lub udziały związane z własnością, tak jak w przypadku nieruchomości lokalowej, z którą związany jest udział w części wspólnej. W przypadku Spółdzielczego Własnościowego Prawa do Lokalu znajdziemy tutaj opis Spółdzielni Mieszkaniowej.

Dział II - Własność

W dziale drugim znajdziemy informacje na temat właścicieli nieruchomości opisanej w danej księdze wieczystej, wraz z przysługującymi im udziałami. Dane te niejednokrotnie bywają jednak nieaktualne i niezgodne ze stanem faktycznym lub stanem ewidencyjnym. W wypadku SWPDL znajdziemy tutaj opis osób uprawnionych do lokalu spółdzielczego.

Dział III - Prawa, roszczenia i ograniczenia

Dział trzeci zawiera informacje na temat praw, poza prawem własności znajdujących się na nieruchomości. Te prawa to najczęściej służebności, które należy uwzględnić i często wymagają oszacowania, celem ustalenia wartości rynkowej nieruchomości przedmiotowej. Częstym problemem jest tutaj nieaktualność wpisów, szczególnie służebności osobistych, na rzecz osób, które zmarły. 

Dział ten zawiera również informacje co do roszczeń i ograniczeń w rozporządzaniu nieruchomością wpisywanych na mocy kompetencji komorniczych. Znajdziemy tu również informacje na temat ostrzeżeń na temat niezgodnościm, które nie zostały sprostowane.

Dział IV - Hipoteki

Dział ten zawiera informację na temat hipotek, ich kolejności, kwotach i wierzycielach hipotecznych. Co do zasady, rzeczoznawca majątkowy ma obowiązek przytoczyć w operacie szacunkowym hipoteki, natomiast przyjmuje się, że nie mają one wpływu na wartość, a jedynie na sposób zapłacenia ceny.

Właściwe określenie stanu prawnego, prawidłowe zbadanie księgi wieczystej i weryfikacja zapisów w niej zawartych jest bardzo ważnym etapem pracy rzeczoznawcy majątkowego. Możliwość prawidłowego i rzetelnego oszacowania wartości nieruchomości przedmiotowej, możliwe jest tylko i wyłącznie po starannym i rzetelnym opracowaniu dokumentacji prawnej nieruchomości, na którą składa się między innymi księga wieczysta określająca stan prawny nieruchomości.

Jeśli potrzebujesz, dowiedzieć się więcej o wycenie nieruchomości sprawdź inne artykuły tutaj.

Jeśli potrzebujesz rzeczoznawcy majątkowego do wykonania wyceny, szybko i sprawnie, skontaktuj się z nami.

Jeśli masz jakieś pytania, złap nas na mediach społecznościowych i porozmawiajmy razem o wycenie!

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany.