Aktualizacja cen transakcyjnych na datę wyceny na wykresie

Podstawowymi założeniami rzeczoznawcy majątkowego, szacującego wartość nieruchomości w formie operatu szacunkowego powinny być dwie rzeczy. Po pierwsze, sporządzenie opinii o wartości nieruchomości zgodnie z przepisami prawa i z należytą starannością. Druga kwestia, to przydatność sporządzonego operatu do celu, do którego został sporządzony. 

Obie te kwestie są ze sobą ściśle powiązane i wynikają z nich różne obowiązki i elementy, które rzeczoznawca majątkowy musi zamieścić w swoim opracowaniu, tak aby było zarówno przydatne dla zamawiającego i określonego celu, oraz aby zadośćuczyniło przepisom prawa.

Jednym z takich elementów jest aktualizacja przyjętych cen transakcyjnych na datę wyceny, która jest jednym z elementów operatu szacunkowego i procedury porównywania parami. Dlaczego ma ona tak kluczowe znaczenie? Ponieważ obowiązek zastosowania trendu czasowego wynika zarówno z przepisów prawa, zasad należytej staranności jak i kwestii przydatności operatu do celu, do którego został sporządzony.

Aktualizacja cen transakcyjnych w przepisach prawa

Rzeczoznawca majątkowy, w toku szacowania wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego, zobowiązany jest do przestrzegania przepisów prawa. Jednym z takich przepisów jest artykuł 153 ustawy o gospodarce nieruchomościami zgodnie z którym „ceny koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomosci wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu

Przytoczony powyżej fragment ustawy jasno wskazuje na nałożenie obowiązku na rzeczoznawcę majątkowego związanego z przeanalizowaniem zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu – czyli przeprowadzenie aktualizacji cen transakcyjnych na datę wyceny.

Podobny zapis znajduje się w Standardach Zawodowych Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, które pomimo, że nie posiadają mocy prawnej i nie mogą być traktowane dosłownie jako przepisy, to stanowią zasady dobrej praktyki w zawodzie rzeczoznawcy majątkowego. Znajduje się w nich procedura wyceny, a jednym z punktów jest: Aktualizacja, w obrębie utworzonego zbioru nieruchomości podobnych, cen transakcyjnych w toku szacowania wartości nieruchomości na datę wyceny. Chcąc zachować zgodność z dobrą praktyką zawodową określoną w standardach, rzeczoznawca majątkowy musi przeprowadzić analizę trendu czasowego.

Still life details in home interior of living room. Lilac and open book
Business graphs and charts

Kluczowe znaczenie trendu czasowego

Aktualizacja cen transakcyjnych na datę wyceny jest kluczowa również z punktu widzenia innych podmiotów rynku nieruchomości, którzy są potencjalnymi odbiorcami operatów szacunkowych sporządzanych przez rzeczoznawców majątkowych. Sięgając do raportów, zarówno rocznych jak i kwartalnych, jednym z głównych badanych zjawisk jest dynamika zmiany poziomu cen, która bezpośrednio wiąże się z trendem czasowym i aktualizacją cen transakcyjnych na datę wyceny. Dynamika ta ma bardzo duże znaczenie w kontekście rozwoju rynku nieruchomosci oraz zachowań potencjalnych podmiotów. Rzeczoznawca majątkowy w operacie szacunkowym powinien, w możliwie najdokładniejszy sposób, odwzorować rynek nieruchomości, czyli przyjąć aktualne tendencje rynkowe. Odpowiednie ustalenie trendu czasowego i właściwa aktualizacja cen transakcyjnych na datę wyceny jest jednym z takich elementów. 

Oczywiście należy zauważyć, że raporty badające dynamikę zmiany poziomu cen opierają się w dużej mierze o dane globalne, często w skali wielkich aglomeracji lub nawet województw i gromadzą wszystkie dane, bez podziału na segmenty rynku nieruchomości, dlatego nie mogą być ślepo przyjęte, jako dokładne. Rzeczoznawca majątkowy sporządzając wycenę nieruchomości, zajmuje się konkretnym segmentem rynku, na konkretnym obszarze i w konkretnym okresie – i to właśnie dla tego rynku będzie określał tendencje. 

Sposoby aktualizacji cen transakcyjnych na datę wyceny

"Pozostałe równe"

Istnieje kilka metod aktualizacji cen transakcyjnych na datę wyceny, dzięki którym, rzeczoznawcy majątkowi, w operacie szacunkowym, określają trend czasowy.

Najpopularniejszą metodą jest metoda badawcza opierająca się na założeniu – pozostałe równe – czyli „ceteris paribus”. Polega ona na odnalezieniu w zbiorze nieruchomości podobnych takich par, które różnią się od siebie tylko i wyłącznie czasem zawarcia transakcji.

Zaletą tej metody jest niewątpliwie jej prostota i łatwość zrozumienia. Aby ustalić współczynnik zmiany ceny na skutek upływu czasu należy znaleźć pary sprzedaży nieruchomości różniące się tylko datą zawarcia transakcji i  zastosować wzór:

V = (Cp-Cw)/(Cw*t)*100%

gdzie:

V – współczynnik zmiany ceny

Cp – cena późniejsza

Cw – cena wcześniejsza

t – czas (liczba miesięcy)

Następnie, za pomocą wzoru:

Cs = Ct * (1+V*t)

gdzie:

Cs – cena skorygowaną o upływ czasu

Ct – cena transakcyjna

ustala się jednostkową cenę skorygowaną o upływ czasu dla wszystkich nieruchomości ze zbioru nieruchomości podobnych.

Metoda ta jednak, jest stosunkowo trudna do zastosowania w praktyce, bowiem odnalezienie par nieruchomości, które różnią się tylko datą zawarcia transakcji może być uciążliwe. Ponad to, zakłada ona liczne up

Office workplace table with charts
Gantt chart

Metody statystyczne

Przy badaniu dynamiki zjawiska jaką jest zmiana cen na skutek upływu czasu i za jej pomocą, aktualizacja cen transakcyjnych na skutek upływu czasu, z pomocą przychodzi statystyka matematyczna. 

Z pozoru jest to metoda trudniejsza do zrozumienia i przedstawienia, ponieważ część parametrów określonych na podstawie statystki nie jest popularna i znana. Niewątpliwie jest też bardziej pracochłonna i wymagająca większego zasobu wiedzy z zakresu pozyskiwanych parametrów. Przewagą jednak jest tutaj możliwość stałego doskonalenia modeli obliczeniowych i uwzględnianie dodatkowych zmiennych, możliwość określenia parametrów pochodnych i dokładniejsze przeprowadzenie wnioskowania.

Przykładem parametru możliwego do pozyskania w drodze analizy statystycznej jest współczynnik korelacji „R2”. Współczynnik ten, określany na podstawie najprostszego arkusza kalkulacyjnego i funkcji regresji liniowej. związany jest bezpośrednio z metoda najmniejszych kwadratów i mówi o tym, jak bardzo związane są ze sobą ceny jednostkowe z upływem czasu. Czym wyższa wartość współczynnika korelacji tym większa jest jego istotność w procesie wyceny. Znak współczynnika z kolei, mówi o rodzaju trendu. Czy mamy do czynienia ze wzrostem, czy też ze spadkiem cen na skutek upływu czasu.

Odpowiedni dobór nieruchomości podobnych i utworzenie z nich modelu statystycznego może być jednak skomplikowane i trudne do zrozumienia i wymaga większej liczby transakcji niż przy pozostałych metodach.

Jednak nawet najprostsze modele określane w arkuszu kalkulacyjnym, opierające się o regresję liniową, metodę najmniejszych kwadratówlinię trendu i współczynnik korelacji i determinacji, które w arkuszu kalkulacyjnym nie wymagają znajomości wzorów i mogą być dodane na wykresie pomagają przeprowadzić proces aktualizacji cen transakcyjnych na datę wyceny.

Pamiętać jednak należy, że każdy uzyskany wynik, czy to za pomocą metody „Ceteris paribus”, czy analizy parametrów statystycznych powinien być odniesiony do realnej, faktycznej wiedzy rzeczoznawcy majątkowego uzyskanej w toku analizy rynku i odniesiony do jego realiów. Takie podejście – połączenie metod matematycznych oraz wiedzy specjalistycznej i analizy rynku, daje najlepsze rezultaty i najbardziej wiarygodne wyniki.

Jeśli potrzebujesz dowiedzieć się więcej o wycenie nieruchomości sprawdź inne artykuły tutaj.

Jeśli potrzebujesz rzeczoznawcy majątkowego do wykonania wyceny z właściwym określeniem trendu czasowego, skontaktuj się z nami.

Jeśli masz jakieś pytania, złap nas na mediach społecznościowych i porozmawiajmy razem o wycenie!

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany.