Ekspert określa stan nieruchomości

Stan nieruchomości ma kluczowe znaczenie. Każda osoba, bez znaczenia czy jest to prywatny inwestor, właściciel dużej firmy, czy młoda rodzina poszukująca swojego lokum, rozpoczynając swoje działania na rynku nieruchomości zadanie sobie ogromne ilości pytań. Rzeczoznawca majątkowy chcąc zachować należytą staranność i odwzorować rynek musi „wejść w buty” podmiotów rynku nieruchomości i postarać się odpowiedzieć na chociaż część tych pytań w swoim opracowaniu eksperckim jakim jest operat szacunkowy. Jednym z kluczowych pytań jest: Jaki jest status nieruchomości przedmiotowej?

Nie potrzeba posiadać wiedzy specjalistycznej zarezerwowanej dla uprawnionych ekspertów z zakresu nieruchomości, aby stwierdzić, że stan analizowanej nieruchomości jest jednym z kluczowych czynników, który wpływa zarówno na wartość nieruchomości, jak i na jej cenę co diametralnie wpływa na preferencje poszczególnych podmiotów rynku nieruchomości.

Zagadnienie to jest na tyle istotne, że jednym z elementów operatu szacunkowego, o którym możecie przeczytać tutaj, jest punkt, w którym rzeczoznawca majątkowy ma obowiązek podać i określić kondycja nieruchomości w toku szacowania wartości nieruchomości w swoim opracowaniu.

Stan przedmiotu wyceny- definicja w przepisach prawa

Ustawodawca, w jasny sposób podał „ramy”, które pomagają określić stan analizowanej nieruchomości w toku szacowania jej wartości i określania poszczególnych jej parametrów i rozbijają go na mniejsze elementy. Zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami:

Poprzez stan nieruchomości rozumie się stan zagospodarowania, stan prawny, stan techniczno – użytkowy, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, a także stan otoczenia nieruchomości, w tym wielkość, charakter i stopień zurbanizowania miejscowości, w której nieruchomość jest położona.

Treść definicji stan nieruchomości w ustawie
stan zagospodarowania jako stan nieruchomości

Stan zagospodarowania jako element parametru stan nieruchomości

Stan ten, jak sama nazwa wskazuje określa, to w jaki sposób nieruchomość jest zagospodarowana. Najczęściej opisuje się tutaj istniejące budynki oraz inne obiekty takie jak oczka wodne, altany, wiaty czy murowane elementy (grill/wędzarnia), a także nasadzenia (drzewa, krzewy ale także i to, czy nieruchomość jest obsiana trawą), ogrodzenia (murowane, z siatki, drewniane, w dobrym/złym stanie), dojścia, pojazdy, utwardzenia, place, chodniki. W tym punkcie należy opisać to co się na nieruchomości „znajduje”, chyba, ze nieruchomość jest niezabudowana, wtedy należy w opracowaniu również to opisać. Stan ten określa się w trakcie oględzin nieruchomości.

Stan prawny nieruchomości

Ustalenie prawidłowego stanu prawnego to jedna z najważniejszych rzeczy przy określaniu stanu przedmiotu analizy. Właściwe ustalenie wiązki praw figurujących na nieruchomości to podstawowy element zachowania należytej staranności w toku wyceny. Punkt ten opiera się w głównej mierze o badanie treści księgi wieczystej, gdzie znajdziemy opis nieruchomości, prawa obciążające, właścicieli (i uprawnionych) wraz z przysługującymi im udziałami, prawa przysługujące nieruchomości, oraz hipoteki, których przytoczenie, w treści operatu szacunkowego jest jednym z obowiązkowych elementów. 

Podkreślić jednak należy, że samo zbadanie księgi wieczystej niejednokrotnie jest niewystarczające. Opóźnienia w aktualizacji poszczególnych wpisów w księdze wieczystej powodują, że sięgnąć należy do innych dokumentów, a w operacie szacunkowym, przytoczyć niezgodność stanu prawnego opisanego w księdze wieczystej, ze stanem faktycznym. Dokumenty, które pomogą nam określić niezgodność to dokument będący podstawą nabycia (akt notarialny, postanowienie sądowe), czy dokumentacja katastralna.

stan prawny i stan nieruchomości
Construction site at sunset

Stan techniczno - użytkowy nieruchomości

Opis ten powinien zawierać, jak sama nazwa wskazuje, elementy techniczne i użytkowe nieruchomości przedmiotowej. W wypadku działki niezabudowanej będzie to kształt, niwelacje, przewyższenia i powierzchnia. Jeśli analizujemy nieruchomość z budynkami, powinniśmy opis uzupełnić o uwzględnienie ich w stanie techniczno użytkowym i określić ich wiek, zużycie, sposób wykonania, kondygnacje i pomieszczenia, a także program użytkowy nieruchomości. Najczęściej spotyka się tu informacje podobne do informacji zawartych w projekcie budowlanym. Stan ten określa się w trakcie oględzin nieruchomości. Warto go również poprzeć dostępną dokumentacją.

 

Stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej

Urządzenia infrastruktury technicznej, które należy uwzględnić w stanie określanego przedmiotu wyceny to po części „uzbrojenie nieruchomości”. Określeniu podlega dostęp do zarówno podstawowych elementów takich jak prąd, gaz, woda, kanalizacja, ogrzewanie oraz tych bardziej zaawansowanych jak światłowody, telekomunikacja, przydomowe oczyszczalnie ścieków, panele fotowoltaiczne, które swoja drogą, powinny znaleźć się również w opisie stanu zagospodarowania.

Punkt ten winien zawierać również, kluczową z punktu widzenia wyceny nieruchomości, informację o dostępie do drogi publicznej, który może być bezpośredni, przez służebność lub brak dostępu). W toku tej analizy przydatne są mapy własności gruntów.

Birds of electricity wire
Hong Kong city view

Stan otoczenia nieruchomości w tym wielkość, charakter i stopień zurbanizowania miejscowości, w której jest położona

Jest to rownież istotny element z punktu widzenia analizy rynku i wartości nieruchomości. Na tej podstawie bowiem określa się gdzie nieruchomość jest zlokalizowana (co przekłada się na możliwości porównywania rynków, bowiem należy zauważyć, że nie często najbliższe otoczenie będzie przekładało się na podobny rynek) oraz co znajduje się dookoła niej.

W tym punkcie zasadne jest zarówno określenie ogólnej lokalizacji, odległości od istotnych punktów, jak i bezpośredniego sąsiedztwa.

Stan ten wpływa zarówno na analizę rynku (analizą obejmujemy centrum miasta i centralne dzielnie lub dzielnicę na obrzeżach) jak i na ewentualne cechy rynkowej (sąsiedztwo, odległość od punktów usługowych).

Większość parametrów w tym punkcie można określić na podstawie oględzin nieruchomości przedmiotowej ale bardzo przydatne są tutaj programy kartograficzne oraz wiedza z zakresu analiz przestrzennych, która w prosty sposób pomaga przedstawić podstawowe odległości i elementy sąsiedztwa.

Stan nieruchomości, jest jednym z najważniejszych elementów, zarówno dla podmiotów rynku nieruchomości, jak i dla rzeczoznawcy majątkowego w toku szacowania jej wartości. Właściwe określenie poszczególnych elementów wymaga wiedzy z zakresu prawa, budownictwa, planowania przestrzennego, analiz przestrzennych czy gospodarki nieruchomościami. To wszystko gwarantuje Ci współpraca z uprawnionym rzeczoznawcą majątkowym.

Jeśli potrzebujesz dowiedzieć się więcej o wycenie nieruchomości sprawdź inne artykuły tutaj.

Jeśli potrzebujesz rzeczoznawcy majątkowego do wykonania wyceny z właściwym określeniem parametru jakim jest stan nieruchomości, skontaktuj się z nami.

Jeśli masz jakieś pytania, złap nas na mediach społecznościowych i porozmawiajmy razem o wycenie!

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany.