Rzeczoznawca majątkowy wykonujący wycenę nieruchomości, na mocy ustawy o gospodarce nieruchomościami dokonuje wyboru podejścia, metody i techniki wyceny nieruchomości na podstawie celu, dostępności danych oraz specyfikacji nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także na podstawie badania rynku nieruchomości i określenia parametrów nieruchomości podobnych. Zapis ten jednoznacznie wskazuje na to, że to tylko do rzeczoznawcy majątkowego należy decyzja, jaką metodykę i jaką procedurę przyjmie (poza przesłankami do wyboru podejścia, metody i techniki na mocy przepisów prawa). Oczywiście decyzja ta musi opierać się na racjonalnych argumentach i powinna być uargumentowana w operacie szacunkowym i poprzedzona wnikliwym przeanalizowaniem dostępności danych, tak aby w konkretnym przypadku zastosować konkretne podejście.
Podejściem, które jest stosowane najczęściej w toku wyceny nieruchomości, jest porównawcze, do którego należy metoda nazywana w przepisach prawa porównywania parami oraz metoda korygowania ceny średniej.
Uwarunkowania stosowania podejścia porównawczego
Podejście porównawcze, którego elementem jest metoda porównywania parami, jest naczęściej spotykanym w operatach szacunkowych określających wartość nieruchomosci przedmiotowej jest opisane w Ustawie o Gospodarce Nieruchomościami, oraz w Rozporządzeniu Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.
W Ustawie, znajdziemy warunek zgodnie z którym jest ono możliwe do zastosowania wtedy, kiedy znane są ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej.
Podobne warunki przytacza rozporządzenie według którego przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen oraz cech wpływających na ceny nieruchomości podobnych.
Mając na uwadze powyższe akty prawne można wprost wskazać, że warunkiem stosowania podejścia porównawczego jest znajomość cen transakcyjnych i cech nieruchomości podobnych.
Metoda porównywania parami - procedura wyceny nieruchomości
Metodyka przeprowadzenia wyceny za pomocą metody porównywania parami określona w Standardach Zawodowych Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych stanowiących zasady dobrego postępowania w procesie szacowania wartości nieruchomości. Za jej pomocą można określić przybliżoną definicję, która przemawia za metodą porównywania parami i brzmi ona następująco:
Przy stosowaniu metody porównywania parami porównuje się nieruchomość wycenianą o znanych cechach, kolejno z nieruchomościami podobnymi, o znanych cenach transakcyjnych i cechach. Następnie, wartość w metodzie porównywania parami jest określana za pomocą korygowania cen transakcyjnych ze względu na różnice ocen pomiędzy nieruchomościami.
Procedura postępowania przy zastosowaniu metody porównywania parami
Nota Interpretacyjna: Zastosowanie Podejścia Porównawczego w Wycenie Nieruchomości, wchodząca w skład powszechnych krajowych zasad wyceny przedstawia procedurę i poszczególne czynności, które muszą zostać dopełnione w toku jej stosowania.
1. Utworzenie zbioru nieruchomości podobnych o znanych cechach transakcyjnych, stanowiących przedmiot wyceny
Kluczowe jest tutaj zauważenie stwierdzenia „nieruchomości podobnych”, oznacza to, że już na początkowym etapie procedury mamy obowiązek wybrać tylko i wyłącznie nieruchomości podobne w rozumieniu ustawy o gospodarce nieruchomościami zgodnie z którą nieruchomości podobne to nieruchomości porównywalne, ale nie identyczne (na mocy orzecznictwa sądowego), z nieruchomością przedmiotową ze względu na położenie (rynek podobny pod względem rozwinięcia i tendencji), stan prawny (rodzaj prawa, obciążenia), przeznaczenie (możliwości wykorzystania), sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na wartość. Warto podkreślić tutaj ogólność zapisu w definicji, co sprawia, że właściwego wyboru, musi dokonać rzeczoznawca majątkowy, posiadający wiedzę specjalistyczną.
2. Aktualizacja cen transakcyjnych na datę wyceny
Bardzo ważny moment, z punktu widzenia poprawności sporządzenia operatu szacunkowego. Pominięcie tego elementu, jest częstym błędem w operatach szacunkowy, a brak uwzględnienia upływu czasu na rynkach silnie rozwiniętych i dynamicznych może mieć kluczowe znaczenie. W obecnych czasach dysponujemy mnogością metod pozwalających na wiarygodne przedstawienie trendu czasowego i jego wartości liczbowej lub udowodnienie, że trend czasowy jest bliski zeru i ma małą istotność na zróżnicowanie cen w zbiorze. Najlepsze wyniki, jak w prawie każdym aspekcie wyceny, daje połączenie obiektywnych metod matematyki statystycznej z elementami wiedzy specjalistycznej rzeczoznawcy majątkowego. Należy również zwrócić uwagę, że pominięcie tego punktu, jest niezgodne z przepisami prawa określonymi w ustawie o gospodarce z nieruchomościami.
3. Ustalenie cech rynkowych wpływających w sposób zasadniczy na zróżnicowanie cen na rynku nieruchomości.
Tutaj rozpoczyna się część analityczna, związana z wiedzą specjalistyczną i doświadczenie, Rzeczoznawca majątkowy ma obowiązek ustalić takie cechy, które wpływają na zróżnicowanie cen. Po raz kolejny istotne jest jedno słowo – zasadniczy. Wiąże się ono z tym, że niektóre cechy na specyficznych rynkach nieruchomości mogą posiadać znikomy wpływ na zróżnicowanie cen. W trakcie analizy, jest możliwe zauważenie, zestawu cech, które nie będą miały wpływu na różnicę w cenie. Kolejny raz należy podkreślić, że określenie istotności cech rynkowych powinno mieć swoje uzasadnienie i oparcie w metodyce.
4. Ocena wielkości wpływu cech rynkowych na zróżnicowanie cen transakcyjnych.
Jest to nic innego jak ustalenie wag cech rynkowych. Należy tutaj podkreślić, że przyjęcie poszczególnych wartości wag cech rynkowych, bez uzasadnienia jest niedopełnieniem należytej staranności na mocy przepisów prawa. Rzeczoznawca majątkowy ma obowiązek w sposób rzetelny przedstawić, w jaki sposób zostały one określone, nawet jeśli część z nich opiera się na doświadczeniu i wiedzy specjalistycznej.
5. Ustalenie zakresu ocen dla każdej z przyjętych cech rynkowych.
Posiadając ustalone cechy rynkowe i ich wagi, należy następnie ustalić ich zakres. Niezbędna do tego jest wiedza, która jest „clue” podejścia porównawczego, czyli cech nieruchomości podobnych przyjętych do porównań. Na tej podstawie, rzeczoznawca majątkowy określa zakres ocen, tak aby zadośćuczyniły cechom zarówno nieruchomości przedmiotowej jak i nieruchomościom przyjętych do zbioru jako podobne.
6. Wybór do porównań z utworzonego zbioru nieruchomości co najmniej trzech nieruchomości najbardziej podobnych pod względem cech rynkowych do nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny, z ich niezbędną charakterystyką.
Nota Interpretacyjna wymaga minimum trzech nieruchomości podobnych, aby zastosowanie metody porównywania parami było zasadne. Należy wybrać trzy najbardziej podobne nieruchomości i to na ich podstawie będą przeprowadzone dalsze rozważania. Nieruchomosci podobne należy scharakteryzować.
Wybór nieruchomości przyjętych do porównań powinien być uzasadniony. Po raz kolejny przydatne jest połączenie miar matematycznych takich jak miary podobieństwa Spearman’a czy miary podobieństwa za pomocą geometrii analitycznej, odniesione następnie do wiedzy specjalistycznej rzeczoznawcy majątkowego.
7. Charakterystyka wycenianej nieruchomości z przedstawieniem jej ocen w odniesieniu do przyjętej skali cech rynkowych.
Również nieruchomość stanowiącą przedmiot wyceny należy odnieść do przyjętych cech i ocen rynkowych co pozwoli na współmierne porównanie nieruchomości przedmiotowej z nieruchomościami przedmiotowymi.
8. Przeprowadzenie porównań nieruchomości wycenianej kolejno z nieruchomościami wybranymi do wyceny i określenie wielkości poprawek wynikających z różnicy ocen nieruchomości wycenianej i nieruchomości wybranych do porównań.
W tym punkcie rozpoczyna się właściwa wycena nieruchomości, gdzie zestawiając ze sobą poszczególne pary porównujemy je i w zależności od ocen przyznanych poszczególnym nieruchomościom stosujemy poprawki na plus lub na minus.
Jeśli nieruchomość podobna ma cechy lepsze niż nieruchomość przedmiotowa to poprawka jest na minus – musimy skorygować jej cenę, tak żeby odpowiadała nieruchomości o gorszej cesze.
Analogiczna sytuacja jest kiedy nieruchomość podobna ma cechy gorsze niż nieruchomość przedmiotowa – wtedy poprawka jest na plus.
9. Obliczenie skorygowanej ceny transakcyjnej każdej nieruchomości przyjętej do porównań przy użyciu określonych poprawek.
Korygując za pomocą poprawek ceny transakcyjne „zbliżamy” się ich poziomem do poziomu wartości nieruchomości przedmiotowej.
10. Obliczenie wartości jednostkowej wycenianej nieruchomości jako średniej arytmetycznej z cen transakcyjnych skorygowanych, uzyskanych z porównań w poszczególnych parach, lub średniej ważonej, jeśli wiarygodność otrzymanych wyników jest zróżnicowana.
Następnie stosując średnią uzyskujemy wartość jednostki porównawczej nieruchomości przedmiotowej. Należy zauważyć jednak, że przepisy zezwalają na użycie średniej innej niż arytmetyczna, w zależności od wiarygodności otrzymanych wyników przy zastosowaniu wzorów z procedury metoda porównywania parami.
11. Określenie wartości wycenianej nieruchomości na podstawie iloczynu wartości jednostkowej i liczby jednostek porównawczych (np. m2 powierzchni gruntu, budynku czy lokalu).
Mnożenie wartości jednostkowej przez liczbę jednostek porównawczych pozwala uzyskać wartość nieruchomości. Najważniejsze jest zachowanie tutaj współmierności, czyli stosowania tej samej jednostki porównawczej dla całego zbioru nieruchomości podobnych.
Jeśli potrzebujesz dowiedzieć się więcej o wycenie nieruchomości sprawdź inne artykuły tutaj.
Jeśli potrzebujesz rzeczoznawcy majątkowego do wykonania wyceny nieruchomości, nie tylko za pomocą metody porównywania parami skontaktuj się z nami.
Jeśli masz jakieś pytania, złap nas na mediach społecznościowych i porozmawiajmy razem o wycenie nieruchomości!
