Toronto downtown highriser city view at dawn

Praca na rynku nieruchomości niewątpliwie związana jest z ogromną ilością dokumentów. W toku każdego zadania, związanego z obsługą dowolnego segmentu rynku nieruchomości pojawiaj się dokumentacja różnego rodzaju, od dokumentacji projektowej, tworzonej na etapie początku inwestycji, poprzez dokumentację urzędową i ewidencyjną zawierającą dane bardzo istotne dla każdego podmiotu rynku nieruchomości, aż do fachowych ekspertyz, czy to prawnych, czy to ekonomicznych, związanych z procesem inwestowania w nieruchomości. Jednym z takich dokumentów jest operat szacunkowy określający wartość nieruchomości, wykonywany przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego w toku wyceny nieruchomości będącej przedmiotem procesu szacowania wartości nieruchomości. 

Operat szacunkowy w przepisach prawa

Analizując przepisy prawa związane z wyceną nieruchomości i pracą rzeczoznawcy majątkowego znajdziemy bezpośrednie określenie czym jest i co zawiera operat sporządzany przez rzeczoznawcę majątkowego, czyli  szacunkowy.

Zgodnie z Rozporządzeniem Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, operat szacunkowy przedstawia postępowanie wyceny nieruchomości.

Oznacza to, że rzeczoznawca majątkowy, sporządzając operat, powinien w sposób jasny i przejrzysty, przedstawić pełny proces wyceny nieruchomości, sposób określenia poszczególnych parametrów i odnieść się do przepisów prawa wymaganych przez przedmiot, cel, zakres wyceny nieruchomości w operacie szacunkowym.

Zasadne jest zauważenie, że podstawy prawne wyceny i sposób jej przeprowadzenia, a co za tym idzie, sposób jej przedstawienia w operacie szacunkowym jest płynny i zmienia się w zależności od określonego celu, czy nawet w zależności od określanej wartości. Rzeczoznawca majątkowy, przestrzegając przepisów prawa, powinien te aspekty uwzględnić i w operacie szacunkowym przedstawić.

Papers in pigeon holes.
Rzeczoznawca majątkowy sporządzający operat szacunkowy

Elementy operatu szacunkowego

O ile oczywistym jest fakt, że operat szacunkowy jest dokumentem, którego zawartość jest płynna, tak pewne elementy wymagane są przez przepisy prawa określone w Rozporządzeniu Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Rzeczoznawca Majątkowy w toku szacowania wartości nieruchomości przedmiotowej, sporządzając jej operat szacunkowy ma obowiązek zastosować się do przepisów prawa, a co za tym bezpośrednio idzie, powinien zawrzeć w operacie szacunkowym wszystkie wymagane elementy.

 

Określenie przedmiotu i zakresu wyceny

W tym punkcie, rzeczoznawca majątkowy wskazuje co jest obiektem wyceny nieruchomości, jej typ, przybliżoną lokalizację i cechy charakterystyczne. 

Punkt ten bezpośrednio związany jest z definicją i rodzajami nieruchomości określonymi za pomocą odrębnych przepisów, między innymi – Kodeksu Cywilnego.

Zakres wyceny z kolei obejmuje prawo, którego podlega wycenie nieruchomości. W zależności od celu i przedmiotu wyceny może to być  m.in. prawo własności czy prawo użytkowania wieczystego

Określenie celu wyceny

Ten punkt zawiera informację, do jakiego celu operat został sporządzony. Pula celów wyceny jest w zasadzie nieograniczona, ale do najczęściej spotykanych zalicza się sprzedaż, zabezpieczenie wierzytelności, czy egzekucja z nieruchomości.

Ważną uwagą jest fakt, iż na mocy przepisów prawa, operat szacunkowy może być wykorzystany tylko do tego celu. dla którego został sporządzony, a za wykorzystanie do innego, rzeczoznawca majątkowy, nie ponosi odpowiedzialności, lub wręcz zabrania wykorzystania go w innym celu.

Podstawę formalną wyceny nieruchomości oraz źródła danych o nieruchomości

Podstawą formalną jest najczęściej umowa o dzieło ale może to być postanowienie sądu lub komornika o powołaniu biegłego do sprawy.

Źródłem danych o nieruchomości, są dokumenty, na podstawie których określony został stan nieruchomości przedmiotowej. Na mocy ustawy o gospodarce nieruchomościami rzeczoznawca majątkowy ma dostęp do specjalnych źródeł danych takich jak kataster nieruchomości.

Rzeczoznawca w tym punkcie wykazuje, z jakich dokumentów korzystał przy określeniu stanu nieruchomości przedmiotowej.

Ustalenie dat istotnych dla określenia wartości nieruchomości

Daty, które są istotne w procesie wyceny są określane przez rzeczoznawcę majątkowego w toku wyceny i niejednokrotnie mają diametralny wpływ na jej wynik. Do najważniejszych należą:

  • data sporządzenia wyceny,
  • data, na którą przyjęto poziom cen,
  • data, na która przyjęto stan nieruchomości (prawny i fizyczny),
  • data oględzin.

 

Należy jednak zauważyć, że w zależności od celu wyceny daty te mogą się różnić i wynikać z aktów prawnych. Taka sytuacja ma miejsce na przykład przy opłacie adiacenckiej (podziałowej), gdzie stan nieruchomości przed podziałem uwzględnia się na konkretną datę (data wydania decyzji o podziale), a po podziale na inną datę (data, kiedy decyzja o podziale stała się ostateczna).

Opis stanu nieruchomości

Punkt ten zawiera przedstawienie stanu nieruchomości przedmiotowej. Definicję stanu zawiera ustawa o gospodarce nieruchomościami, zgodnie z którą w operacie szacunkowym należy wskazać:

  • stan zagospodarowania,
  • stan prawny,
  • stan techniczno użytkowy,
  • stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej,
  • stan otoczenia nieruchomości.

Wskazanie przeznaczenia wycenianej nieruchomości

Kluczowy punkt z punktu widzenia rzeczoznawcy majątkowego. Prawidłowe określenie przeznaczenia jest niezbędne do prawidłowego wyboru analizowanego rynku i właściwego określenia wartości nieruchomości. Przeznaczenie nieruchomości określane jest na podstawie art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami, zgodnie z którym przeznaczenie nieruchomości określa się na podstawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w przypadku jego braku, na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy, a w przypadku braku powyższych, na podstawie faktycznego sposobu użytkowania nieruchomości.

Wskazanie rodzaju określanej wartości, wyboru podejścia, metody i techniki szacowania

Rzeczoznawca majątkowy w operacie wykazuje rodzaj określanej wartości (rynkowa, odtworzeniowa, indywidualna) oraz przedstawia wybrane podejście. Wybór ten należy tylko do rzeczoznawcy majątkowego na mocy ustawy o gospodarce nieruchomościami zgodnie z którą, wyboru właściwego podejścia, oraz metody i techniki wyceny nieruchomości dokonuje tylko rzeczoznawca majątkowy, mając na uwadze cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie i inne parametry nieruchomości oraz rynku nieruchomości. 

Oznacza to, że nikt nie może wpływać na wybór podejścia, bo jest to wybór rzeczoznawcy majątkowego poparty specjalistyczną wiedzą, ale istnieją jednak uwarunkowania prawne na mocy, których niezbędne jest wykorzystanie konkretnego podejścia lub określenie konkretnej wartości.

Analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny

W tym punkcie rzeczoznawca majątkowy przedstawia analizowany rynek w zakresie rodzaju (wtórny/pierwotny, nieruchomości gruntowych/lokalowych itp.), obszaru (obręb, gmina, powiat itp.), i okresu badania (ostatnie pół roku, rok itp.). 

W tym punkcie powinno wskazać się stopień jego rozwinięcia, parametry wpływające na jego rozwój, potencjalne mocne i słabe strony oraz odnieść się do aspektów ważnych dla późniejszych fragmentów. Dokonanie właściwej analizy rynku w toku sporządzania operatu szacunkowego ma kluczowe znaczenie dla dobrania odpowiednich parametrów, wskazania odpowiednich tendencji i dokonanie wyceny nieruchomości w sposób prawidłowy. Dodatkowe elementy, uzasadniające poszczególne wybory rzeczoznawcy majątkowego również są istotnym elementem tego punktu, który określa, czy wycena nieruchomości została przeprowadzona w sposób rzetelny.

Przedstawienie obliczeń wartości nieruchomości oraz wyniku wyceny wraz z uzasadnieniem

Rzeczoznawca majątkowy ma obowiązek w sposób spójny i przejrzysty przedstawić obliczenia prowadzące do określenia wartości nieruchomości następnie uzasadnić otrzymany wynik w zakresie analizowanego rynku. 

Oznacza to, że w tym punkcie powinny znaleźć się odpowiednie obliczenia, prowadzące do ustalenia poszczególnych elementów wyceny, od poprawek, ich wpływu, przez końcowy wynik wyceny nieruchomości.

Uzasadnienie wyniku powinno opierać się o odniesienie otrzymanej wartości nieruchomości do analizy rynku, oraz ustalonych parametrów. Punkt ten powinien mieć swoje odzwierciedlenie w poszczególnych parametrach określonych przez rzeczoznawcę majątkowego, a jego treść powinna potwierdzać wysnute tezy i wnioskowanie rzeczoznawcy majątkowego w toku wyceny.

rzeczoznawca majątkowy

Dodatkowe elementy operatu szacunkowego i wyceny nieruchomości

Rozporządzenie przytoczonej powyżej, określa również dodatkowe aspekty w trakcie sporządzania operatu szacunkowego. Zgodnie z nimi operat nieruchomości, czyli szacunkowy powinien być podpisany przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego, a zgodnie z rekomendacją Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, powinien posiadać owalną pieczęć zgodną ze wzorem PFSRM. Dane, które rzeczoznawca majątkowy wykorzystuje w toku sporządzania wyceny nieruchomosci w formie operatu szacunkowego, powinny być przez niego poświadczone.

Pamiętaj, że stawiając na Naszą Kancelarię, masz pewność, że Twoje opracowanie szacunkowe będzie sporządzony zgodnie z przepisami prawa i w zgodzie ze standardami zawodowymi i będzie zawierał wszystkie niezbędne dokumenty i elementy wymagane przez prawo. Sprawdź nasze uprawnienia do wyceny nieruchomości tutaj.

Jeśli potrzebujesz usługi rzeczoznawcy majątkowego jaką jest wycena nieruchomości w formie operatu szacunkowego, skontaktuj się z nami tutaj i sporządź z nami swoją wycenę!

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany.